Wer sich ein eigenes Haus bauen will, auf den kommen plötzlich eine ganze Menge Kosten zu. In den meisten Fällen kann das Eigenheim nur durch eine Finanzierung realisiert werden. Als erstes gilt es, sich ein passendes Grundstück zu suchen. Der Preis dafür macht einen guten Teil der Gesamtkosten aus. Vor allem wenn man in gefragten Gebieten mit dichter Besiedelung auf die Suche geht. Für viele gilt es dann, straff zu kalkulieren. Hier bietet sich die sog. Erbpacht als Baufinanzierung an.
Was ist Erbpacht?
Kurz gesagt schließt man mit einem Grundstückseigentümer einen Vertrag der es ermöglicht, ein Gebäude auf dessen Grund und Boden zu errichten. Das Grundstück bleibt nach wie vor aber in Besitz des Grundstückseigentümers. Dafür bezahlt man die entsprechenden Zinsen. So ein Vertrag für eine Erbpacht läuft in der Regel 99 Jahre lang und kann weder vom Grundstückseigentümer noch vom Hausbesitzer gekündigt werden. Der Vertrag wird von einem Notar beglaubigt und in das Erbbaugrundbuch und das Grundstücksgrundbuch eingetragen. Vertraglich wird auch vereinbart, was genau auf dem Grundstück errichtet werden darf. Der Vertragsinhalt sollte auf jeden Fall vor Abschluss noch mal genau geprüft werden, z. B. bezüglich der Zinsen, bauliche Möglichkeiten, Erschließungskosten. Wer sich also frägt: Was ist Erbpacht – ist das eine Möglichkeit für mich? Von einem Experten vor Vertragsabschluss beraten lassen!
Wie hoch sind die Zinsen für die Erbpacht?
Die festgelegten Zinsen gelten in der Regel für die gesamte Laufzeit des Vertrages. Erbbauzinsen werden mit durchschnittlich 5 % angeboten. Oft werden gerade für die Erbpacht kinderreiche Familien von den Gemeinden bevorzugt was die Zinsen sinken lässt. Soll im Vertrag eine Zinsanpassung eingefügt werden, sollte darauf geachtet werden dass diese einen bestimmten Rahmen nicht überschreiten und sich an einem Zinssatz aus der freien Wirtschaft, z. B. der Bank, orientieren. Es sollte auch gut überlegt werden ob die sog. Wertsicherungsklausel Bestandteil des Vertrages werden soll. Für den Grundstücksbesitzer ist dieser Vertragszusatz auf jeden Fall eine Absicherung da der Zinssatz dann der allgemeinen Inflation angepasst werden kann. Für den Hausbesitzer kann es aber bedeuten dass die Zinsen nach Jahren ein immer größeres Ausmaß annehmen.
Was ist noch wichtig?
Was ist mit der Erbpacht wenn ich das Gebäude nicht weiter behalten will? Natürlich darf das Haus vermietet oder verkauft werden. Es funktioniert allerdings nicht, das Grundstück zu behalten und das Haus der Erbpacht alleine zu verkaufen. In den meisten Fällen ist dazu auch die Zustimmung des Grundstückeigentümers nötig. Legen Sie vertraglich fest, was der Grundstücksbesitzer für Gründe vorbringen kann, um sich das Haus anzueignen. Ein Grund wie z. B. Eigenbedarf sollten dabei nicht gelten dürfen.
Läuft der Vertrag aus, ist das Haus gegen Entschädigung (berechnet nach den Werten in dieser Zeit) an den Grundstücksbesitzer, bzw. an dessen Nachkommen zu übergeben. Man kann allerdings auch eine Regelung treffen ob man das Grundstück irgendwann kaufen kann. Vorsicht ist geboten mit einem Vertragszusatz das Haus nach einigen Jahren kaufen zu müssen.
Sollte es nötig werden, kann auch eine Hypothek auf die Erbpacht (nicht auf das Grundstück) gelegt werden. Die Hypothek muss allerdings 10 Jahre vor Ablauf der Erbpacht zurückgezahlt sein. Neben Gemeinden besitzt auch die Kirche Erbpachtgrundstücke. Auf Anfrage erhält man entsprechende Angebote.